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政府不再壟斷住房供地,會如何影響房價?

政府不再壟斷住房供地,會如何影響房價?

  “改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況!眹临Y源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上說的這句話,一石激起千層浪。他指出,我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

  分析人士認為,這意味著中國土地供應(yīng)將出現(xiàn)實質(zhì)性變化。政府不再壟斷住房用地,而房地產(chǎn)開發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。未來,其他合法擁有土地使用權(quán)的主體,在符合規(guī)劃的前提下,也可以成為住房供應(yīng)方。而隨著更多房源進入市場,將有助于抑制地產(chǎn)投機,滿足住有所居,緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。

  非房企自有土地能否開發(fā)商品房?

  2018年是“房改”20周年!爸袊康禺a(chǎn)過去20年的發(fā)展歷史,其實就是國有土地發(fā)展歷史。特別是商品房住宅土地,來源單一,地方土地財政依賴房地產(chǎn),依賴土地招拍掛。國有土地招拍掛出讓,是商品房住宅土地的唯一來源。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者說。

  據(jù)財政部發(fā)布的“2016年財政收支情況”顯示,2016年,全國國有土地使用權(quán)出讓收入37457億元,同比增長15.1%。而2016年全國財政總收入15.9萬億元,土地收入占財政總收入的比例高達23.5%。

  一線城市土地收入則尤為可觀。在剛剛過去的2017年,北京市土地出讓金以2796億元名列榜首,排名第二的杭州市也超過了2000億元。

  深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者,房改20年來,國有土地出讓金累計規(guī)模為35萬億元,達到城市財政收入的40%左右,成為城市基建擴張的重要資金補充。

  然而,另一方面,地方政府的“土地財政”卻備受詬病。有人認為,“土地財政”無疑是高房價的重要推手。

  “一些地方土地出讓部門有意無意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏,熱點城市居住用地相對不足,且土地出讓價格一再走高,助推房價上漲!睆埓髠フf。

  而如何解決這個弊端?張大偉認為,首先居住用地供應(yīng)要相對充足,才能緩解熱點地區(qū)樓市供需緊張局勢。

  除了地方政府,居住用地還能從哪兒來?上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對記者分析,還有兩種居住用地提供者:一類是村集體、企業(yè)。農(nóng)村建設(shè)用地(含宅基地)可以入市,由農(nóng)村集體組織供地。“其實這項改革任務(wù)10年前就提出來了,但一直沒能破冰,這次借著全國13個城市試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房的狠勁,準(zhǔn)備闖關(guān)了!

  另一類則是園區(qū)、工業(yè)區(qū)、國企手中的大量低效工業(yè)用地,也將開閘,逐步轉(zhuǎn)換成住宅用地,借此緩解大城市住宅用地嚴(yán)重不足的矛盾。這項改革,也已經(jīng)“預(yù)備”幾年了。

  不過,值得注意的是,非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地“作為住宅用地”,是否意味著可以作為商品房開發(fā)用地?能否開發(fā)商品房對外銷售?

  對此,專家認為不可過分樂觀。姜大明部長的表態(tài)中強調(diào)了兩個前提:“權(quán)屬不變”“符合規(guī)劃條件下”,因此,非商品房開發(fā)用地建設(shè)商品房對外出售的可能性不大。且無論從現(xiàn)行的法律法規(guī),還是從目前各城市對土地財政的依賴來看,短期內(nèi)徹底打破地方政府對商品房開發(fā)用地的高度壟斷,還不太現(xiàn)實。

  “過去很多企業(yè)有使用權(quán)的土地,比如商業(yè)用地、工業(yè)用地,在符合規(guī)劃條件下,將來有可能可以轉(zhuǎn)變成出租房,不是保障房,更不可能是商品房了!睆埓髠シ治龇Q。

  在1月15日全國國土資源工作會議分組討論中,浙江省杭州市國土資源局局長謝建華說:目前,城市住房用地供應(yīng)單一,主要是公開招拍掛出讓。下一步,要探索多種方式供應(yīng),如協(xié)議出讓、行政劃撥等,而核心則是要厘清分類,依據(jù)保障類、市場類、長租型進行供應(yīng),要探索住宅多結(jié)構(gòu)形式供應(yīng)。而非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住。

  房改前集資建房形式或?qū)⒃佻F(xiàn)

  政府不再壟斷住房用地,盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地,是貫徹中央提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的一項基礎(chǔ)性的土地制度變革。

  哪些主體會加入到住宅供應(yīng)的隊伍中來?

  在專家看來,“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地”還包括集體經(jīng)濟組織、非開發(fā)類的相關(guān)企業(yè)、個人以及以持股方式持股的金融投資公司等取得使用權(quán)的土地。其中,國有企業(yè)用地的開發(fā)備受關(guān)注。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為,對過去很少被提及用于住宅用地的國有企業(yè)工業(yè)用地,不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下,會積極盤活此類存量土地,為商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的“四元產(chǎn)品線”提供更有保障的土地供應(yīng)。

  事實上,利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例,但主要是提供保障性住房。

  2013年10月,北京推出自住型商品房,并提出年底供應(yīng)2萬套的目標(biāo)。當(dāng)年11月,北京市規(guī)劃展覽館展出了北京第一批自住房項目的規(guī)劃設(shè)計方案,7個項目分布在朝陽、豐臺、昌平、海淀,基本都是靠國企自有用地建設(shè)。

  據(jù)了解,這些國企自有用地獲準(zhǔn)改變土地性質(zhì)蓋保障房,通常都是以底價成交,企業(yè)不會直接獲得土地收益。但盤活資源后,可以從保障房配建的車庫、商業(yè)配套等項目中獲取收益。

  北京市住建委相關(guān)負責(zé)人介紹,北京進一步引導(dǎo)和鼓勵全社會支持參與住房保障工作,其中,鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房,加大政策支持力度,目前已建設(shè)約12萬套。

  “鼓勵國企拿出自有用地建設(shè)保障房,是增加保障房的供給渠道,而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房!鄙鲜鲐撠(zé)人表示,這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。

  企業(yè)在自有土地上為員工建造住房,也成了一個新動向。例如,有媒體報道,格力、華為等企業(yè)“造房行動”已經(jīng)開始。華為為員工首批建造3萬套住房,員工以低于市場價70%的價格購買,入職3年后可購買,10年后可轉(zhuǎn)讓。格力電器董事長董明珠日前也透露,為了穩(wěn)定人才隊伍,她這兩年在思考,讓8萬格力電器的員工每人有兩室一廳的房子。

  分析人士認為,“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”新政落地后,預(yù)期一線二線城市的大企業(yè),可能也會隨著格力、華為開始“造房行動”。

  而類似房改前集資建房的形式或?qū)⒃佻F(xiàn)。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示,今后不一定是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地建房,比如房改前有過住房合作社形式、再比如單位拿地建房。類似于房改前集資建房的形式,大家先湊錢,公司集合了錢,拿地建房,再以成本價分房。

  房價受何影響?哪類市場受影響最大?

  公眾最為關(guān)注的是,上述新政施行后,將對房價產(chǎn)生什么影響。

  李宇嘉對記者分析,從供給側(cè)改革角度看,若供給渠道多元,供應(yīng)源頭上形成競爭,將改變獨家供應(yīng)下的“供地荒”現(xiàn)象,降低供應(yīng)成本,特別是降低被地價推高的房價。

  楊紅旭也認為,這屬于房地產(chǎn)供給側(cè)改革,也是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分,有助于緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。但他也對記者表示,改革會遇到各種阻力,推進沒那么快,不會立即傳遞到房價上去。

  哪類市場受影響最大?張大偉認為,政府不再壟斷住房土地供應(yīng),對集體土地價值將產(chǎn)生非常大的提升,其中,城市租賃市場影響最大,對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用!靶枰⒁獾氖,住房包括商品房、保障房、租賃房等,住房不能等同于商品房,目前看,政策更多提及的是租賃住房試點,集體土地用作租賃用地是試點方向!

  事實上,北京、上海等地已開始試點集體租賃住房。2017年8月,國土部明確北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。在試點城市,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。

  張大偉認為,國土部鼓勵集體用地建設(shè)租賃房,有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。13個城市基本都屬于一二線城市,這些城市國有土地供應(yīng)相對緊張,而部分區(qū)域存在城中村等集體土地,如果部分城中村等集體土地進入租賃市場將有利于房源供應(yīng),也有利于城中村改造。

  根據(jù)部署,北京市計劃于2017—2021年的5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地,用于建設(shè)集體租賃住房。張大偉分析稱,1000公頃集體土地,大約可建設(shè)30萬~40萬套出租房,“將有效緩解區(qū)域租賃市場供需不平衡,住房租金也會下調(diào)”。

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